Eine Legionellenuntersuchung im Mietshaus beginnt nicht mit dem Laborauftrag, sondern mit der Einordnung der Anlage. Entscheidend sind die Trinkwasserverordnung, die Größe der Trinkwassererwärmung und die Art, in der Trinkwasser abgegeben wird. Wer diese Punkte sauber prüft, kann den Untersuchungsumfang, die Frist und die nötigen Unterlagen belastbar festlegen.
Für SHK-Betriebe und Verwaltungen ist das besonders wichtig, weil Anlagenunterlagen, frühere Befunde und Zuständigkeiten oft auf mehrere Beteiligte verteilt sind. Dieser Beitrag zeigt den Weg von der Anlagenprüfung bis zum vorbereiteten Auftrag. Fachlich eingeordnet wurde der Beitrag von der Redaktion und dem Autorenteam von Trinkwasserwacht.
Die Untersuchungspflicht knüpft an Anlage und Abgabeform an
Die Untersuchungspflicht auf Legionella spec. folgt aus Paragraf 31 der Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Sie betrifft Unternehmer oder sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage, wenn diese eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung betreiben und daraus Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgeben.
Alle drei Voraussetzungen müssen geprüft werden: Es muss eine Trinkwasserinstallation mit Trinkwassererwärmung vorliegen, die Anlage muss als Großanlage einzuordnen sein und die Abgabe muss gewerblich oder öffentlich erfolgen. Die Pflicht entsteht nicht allein deshalb, weil es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt. Umgekehrt kann auch eine kleinere Wohnanlage untersuchungspflichtig sein, wenn ihre konkrete technische Ausführung die Merkmale einer Großanlage erfüllt.
Die Anlage zuerst eindeutig abgrenzen
Prüfen Sie zunächst, welche zentrale Trinkwassererwärmung die versorgten Wohnungen speist. Dazu gehören Speicher, Durchfluss-Trinkwassererwärmer, Zirkulationsleitungen, Steigstränge und die Entnahmestellen. Mehrere Gebäude können je nach hydraulischer und betrieblicher Ausgestaltung eine gemeinsame Anlage bilden oder getrennt zu bewerten sein.
Typische Einfamilienhäuser fallen regelmäßig nicht in den beschriebenen Anwendungsbereich, wenn dort keine gewerbliche oder öffentliche Trinkwasserabgabe stattfindet. Auch dezentrale Einzelgeräte in Wohnungen sind anders zu beurteilen als eine zentrale Warmwasseranlage. Maßgeblich ist stets die tatsächlich vorhandene Anlage, nicht allein die Bezeichnung im Exposé, im Mietvertrag oder in einer alten Anlagenliste.
Die Untersuchung nach Paragraf 31 TrinkwV ist von einer Anlassuntersuchung zu unterscheiden. Treten hygienische Auffälligkeiten auf, liegen erhöhte Befunde vor oder fordert das Gesundheitsamt weitere Schritte, können unabhängig vom turnusmäßigen Rhythmus zusätzliche Untersuchungen erforderlich werden. Für die technische Einordnung hilft der Beitrag Großanlage, Zirkulation und Probenahme verständlich erklärt.
Eine Großanlage wird über Speicher und Leitungsvolumen bestimmt
Für die Bewertung einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung werden die Kriterien des DVGW Arbeitsblatts W 551 herangezogen. Eine Großanlage liegt vor, wenn der Inhalt des Trinkwassererwärmers mehr als 400 Liter beträgt. Alternativ genügt ein Rohrleitungsinhalt von mehr als 3 Litern zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und einer Entnahmestelle.
Beim Leitungsvolumen bleibt der Inhalt einer Zirkulationsleitung außer Betracht. Gemeint ist also der Fließweg vom Trinkwassererwärmer bis zur Entnahmestelle, ohne die Zirkulationsleitung. Dieses Kriterium ist gerade bei kleineren Speichern relevant, weil lange Versorgungsleitungen auch dann zur Einstufung als Großanlage führen können, wenn die Speicherschwelle nicht überschritten wird.
Unterlagen und Messwerte für die Prüfung
Eine belastbare Prüfung stützt sich nicht auf Schätzungen. Fordern Sie einen aktuellen Installationsplan, die Angaben zum Trinkwassererwärmer und, soweit vorhanden, Unterlagen zur Zirkulation an. Fehlen Pläne, muss der Verlauf vor Ort aufgenommen werden. Bei verzweigten Anlagen kann die Bestimmung des maßgeblichen Leitungsvolumens eine fachliche Berechnung erfordern.
- Herstellerangabe und Nenninhalt des Trinkwassererwärmers prüfen.
- Abgang des Trinkwassererwärmers und alle relevanten Entnahmestränge identifizieren.
- Zirkulationsleitungen im Plan und bei der Volumenbewertung getrennt ausweisen.
- Leitungslängen, Rohrdimensionen und daraus ableitbares Volumen nachvollziehbar dokumentieren.
- Umbauten, Leerstände und stillgelegte Stränge erfassen, soweit sie die Installation betreffen.
Eine Anlage mit Speicherinhalt oberhalb der Schwelle ist unabhängig vom Leitungsvolumen als Großanlage einzuordnen. Liegt der Speicher darunter, beendet das die Prüfung nicht. Dann ist insbesondere der längste relevante Leitungsweg zu bewerten. Bei unvollständigen Bestandsunterlagen sollte die Verwaltung nicht vorschnell von einer fehlenden Legionellenpflicht ausgehen.
Vermietung ist regelmäßig eine gewerbliche Tätigkeit
Die Vermietung von Wohnungen wird im Anwendungsbereich der Trinkwasserverordnung regelmäßig als gewerbliche Tätigkeit behandelt. Der Vermieter gibt Trinkwasser mittelbar an die Bewohner ab. Deshalb ist die zentrale Großanlage eines vermieteten Mehrfamilienhauses grundsätzlich in die Prüfung nach Paragraf 31 TrinkwV einzubeziehen.
Davon abzugrenzen ist die öffentliche Tätigkeit. Sie liegt vor, wenn Trinkwasser im Rahmen einer Tätigkeit an einen wechselnden, nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Personenkreis abgegeben wird. Beispiele können Einrichtungen mit wechselnden Nutzern sein. Ob im Einzelfall eine öffentliche Tätigkeit vorliegt, richtet sich nach der konkreten Nutzung und nicht nach der bloßen Gebäudeart.
Gemischte Nutzungen gesondert betrachten
In einem Gebäude können Wohnungen, Praxen, Gewerbeeinheiten oder Gemeinschaftsbereiche zusammenkommen. Dann sollte nicht nur die Eigentumsstruktur, sondern auch die tatsächliche Trinkwasserabgabe dokumentiert werden. Eine öffentlich genutzte Einheit kann Einfluss auf den Untersuchungsrhythmus der versorgenden Anlage haben.
Bei Sonderformen, etwa Beherbergung, betreutem Wohnen, wechselnder Vermietung oder einer Nutzung durch Einrichtungen, ist eine pauschale Zuordnung nicht ausreichend. Anforderungen und Vollzug können zudem im Einzelfall durch das zuständige Gesundheitsamt konkretisiert werden. Halten Sie daher die Nutzungsart, die versorgten Bereiche und die Ansprechpartner in der Objektakte fest.
Der Untersuchungsrhythmus richtet sich nach der Tätigkeit
Großanlagen zur Trinkwassererwärmung mit gewerblicher Trinkwasserabgabe sind nach Paragraf 31 TrinkwV in der Regel mindestens alle drei Jahre auf Legionella spec. zu untersuchen. Bei öffentlicher Tätigkeit ist die Untersuchung in der Regel jährlich erforderlich. Der Rhythmus ist eine wiederkehrende Betreiberpflicht und keine Frist, die erst nach einer Aufforderung durch das Gesundheitsamt beginnt.
Der nächste Termin sollte aus dem Datum der Probenahme und dem geltenden Untersuchungsturnus geplant werden. Der Eingang des Laborberichts ist wichtig für die Bewertung, verschiebt aber nicht die organisatorische Notwendigkeit, den Folgetermin rechtzeitig vorzubereiten. Bei einer Nutzungsänderung oder technischen Änderung ist die Einordnung erneut zu prüfen.
Fristen aktiv überwachen
Für die Terminsteuerung braucht es mindestens die letzte Probenahme, die Zuordnung gewerblich oder öffentlich, den Umfang der Anlage und den voraussichtlichen Folgetermin. Ergänzen Sie diese Daten um den Zugang zum Objekt, Kontaktpersonen und bekannte Besonderheiten wie gesperrte Wohnungen oder derzeit unzugängliche Steigstränge.
Ein positiver Befund ändert nicht automatisch den regulären Turnus, löst aber abhängig von der Befundhöhe und der Gefährdungsbeurteilung weitere Pflichten aus. Wird der technische Maßnahmenwert erreicht, sind die Vorgaben der Trinkwasserverordnung zu Anzeige, Ursachenaufklärung und Maßnahmen zu beachten. Der Ablauf nach einem kritischen Befund ist im Beitrag Maßnahmenwert überschritten im Praxisfall eines Mietshauses erläutert.
Die Untersuchung erfolgt systemisch an festgelegten Stellen
Die Untersuchung ist systemisch durchzuführen. Sie soll die Trinkwasserinstallation und insbesondere Bereiche mit für Legionellen relevanten Bedingungen abbilden, nicht die Wasserqualität einer beliebig ausgewählten Armatur. Die Probenahmestellen sind nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik festzulegen, insbesondere nach DVGW Arbeitsblatt W 551.
In einer zentralen Anlage gehören dazu regelmäßig Proben am Austritt des Trinkwassererwärmers sowie am Eintritt der Zirkulation in den Trinkwassererwärmer. Hinzu kommen geeignete periphere Entnahmestellen. Diese werden so ausgewählt, dass die unterschiedlichen Steigstränge und die hydraulisch ungünstigen Bereiche der Installation repräsentiert werden.
Probenahmestellen müssen zugänglich und dauerhaft zuordenbar sein
Die Probenahme erfolgt an geeigneten, fest installierten Probenahmestellen oder an hygienisch geeigneten Entnahmearmaturen, soweit die Regeln der Technik dies zulassen. Vor dem Termin ist zu prüfen, ob die Stellen zugänglich, beschriftet und funktionstüchtig sind. Eine Probe aus einem Duschschlauch oder einer ungeeigneten Armatur ersetzt keine fachgerecht geplante systemische Probenahme.
| Vor dem Laborauftrag klären | Warum es erforderlich ist |
|---|---|
| Anlagenschema mit Trinkwassererwärmer und Zirkulation | Es ermöglicht die fachgerechte Auswahl der systemischen Probenahmestellen. |
| Liste der Probenahmestellen mit Lage und Kennzeichnung | Labor, Verwaltung und Betreiber können dieselben Stellen eindeutig wiederfinden. |
| Vorbefunde und bereits ergriffene Maßnahmen | Sie erleichtern die Bewertung von Entwicklungen und Auffälligkeiten. |
| Zugang, Bewohnerinformation und Ansprechpartner | Sie vermeiden erfolglose Termine und unvollständige Probenserien. |
Beauftragen Sie eine nach Paragraf 40 TrinkwV zugelassene Untersuchungsstelle. Der Auftrag sollte Objektanschrift, Anlagenbezeichnung, Nutzungsart, gewünschte Untersuchung auf Legionella spec., sämtliche vorgesehenen Probenahmestellen sowie die Empfänger des Berichts enthalten. Eine praktische Auftragsstruktur beschreibt der Beitrag Legionellenuntersuchung Schritt für Schritt beauftragen.
Der Betreiber bleibt auch bei Beauftragung verantwortlich
Unternehmer oder sonstiger Inhaber der Wasserversorgungsanlage bleibt für die Erfüllung der Untersuchungspflichten verantwortlich, auch wenn Verwaltung, SHK-Betrieb oder Labor Aufgaben übernehmen. Er muss die Untersuchung veranlassen, den passenden Rhythmus überwachen, die Ergebnisse entgegennehmen und die erforderliche Dokumentation sichern. Die Delegation von Tätigkeiten nimmt ihm diese Verantwortung nicht ab.
Für ein betreutes Mietshaus sollte deshalb eine fortlaufende Legionellenakte vorhanden sein. Sie enthält die Anlagenbewertung, das Schema, die Probenahmestellen, Laborberichte, Kommunikation, Befunde, Bewertungen sowie Nachweise zu umgesetzten Maßnahmen. Gerade bei einem Betreiberwechsel oder bei Rückfragen des Gesundheitsamts muss der Verlauf ohne Suche in einzelnen E-Mail-Postfächern nachvollziehbar sein.
Erkenntnisse bündeln und Folgetermine vorbereiten
Die Kernprüfung lautet: Liegt eine Großanlage nach DVGW Arbeitsblatt W 551 vor und wird daraus im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit Trinkwasser abgegeben? Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist die gewerbliche Abgabe regelmäßig gegeben. Danach folgen die Festlegung des Untersuchungsturnus, ein systemischer Beprobungsplan und ein Auftrag an eine zugelassene Untersuchungsstelle.
Für die laufende Organisation kann Trinkwasserwacht mit Beprobungsplan, fotografierten Probenahmestellen und rechtzeitiger Fristerinnerung die Objektinformationen zusammenführen. Wenn Sie eine Vorführung wünschen oder frühen Zugang erhalten möchten, nutzen Sie bitte das Kontaktformular. Bereiten Sie dafür idealerweise Anschrift, Anlagenunterlagen, letzte Laborberichte und die bekannten Ansprechpartner vor.
